成都两年来现最冷土拍 未来成都楼市该如何走

成都两年来现最冷土拍 未来成都楼市该如何走


  3月27日成都主城区5宗共计356亩的商住地块先后走上拍卖席。或许受到苛刻竞拍规则的限制,又或许是受制于2018继续调控的楼市常态,本场土拍一上来就由于报名人数不足致使2宗土地流拍。而据记者了解,这也是成都两年来参与拍卖人数最少、流拍土地最多的一场土拍。

  成都楼市的下半场该如何走向,从今天开始尤令人关注。

成都两年来最冷土拍

  今日土拍宗地位置

  以下为本次土拍最终结果:

  一号宗地,被成都金座以楼面地价10000元/㎡竞得;

  二号宗地,被华熙以楼面地价13168元/㎡+15%移交租赁竞得;

  三号宗地,因报名人数不足终止拍卖;

  四号宗地,被佳乐以楼面地价10900元/㎡竞得;

  五号宗地,因报名人数不足终止拍卖。

  去年4月6日、9月7日、11月30日,成都主城区先后举行三场大规模土拍,为2017年成都土拍定调。因此,今日的这场土拍也被业界看作2018年楼市的一个风向标,而备受关注。相比去年,今日土拍仍具有多个看点,简要梳理如下:

  一、 这是竞拍规则最复杂的一次土拍

  本次五宗地块,地理位置及配套均相当优越,因此在出让公告中,针对不同地块分别给出了三种竞拍方式,同时附带了配建酒店、幼儿园等要求,堪称史上最复杂:

  1、熔断+竞自持租赁用房面积+摇号抽签(2号宗地)

  2、限价+竞无偿移交租赁住房比例(4号宗地)

  3、限价竞买,抽签竞得(1号宗地、3号宗地、5号宗地)

  二、 三环内今年首迎大规模住宅供应

  五宗地块,三宗位于三环内!上一次这么大规模的好地段供应,还要追溯到去年4月6日,其中仅二环内便有三宗:中铁建、融信、兴宝旺分别拿下西二环(西派浣花项目)、金牛百寿路地块、成华新鸿路地块(已退地)。

  从拿地成本和打造难度看,三环内的项目机遇与挑战并存。其中,1号宗地也是今年首宗二环内住宅用地。数据显示,从2015年至今,在公开土拍市场,二环内仅8宗商住土地入市,除前述三宗之外,仅有远洋万和公馆、新希望D10天府、首创天禧、瑞升望江橡树林、恒大云门5个项目。

  三、 时隔1年半成都再供超200亩地块

  在去年成都颁布中优方案之后,降低中心城区特别是五城区开发强度已成为共识,体现在土拍市场,不仅意味着容积率降低,过去动辄数百上千亩的大盘也愈发罕见。

  本次3号宗地占地约207亩,这也是1年半之后成都主城区供应的最大面积商住地块,上一次超过200亩的地块还是2016年12月拍出的绿地新里城地块——占地295亩!不过,自持不低于50%商业,自持运营至少近13万方的商业的严苛拿地条件,也成为本宗地块最终流拍的重要因素。

  四、土拍市场或成2018楼市风向标

  土拍市场一度被业内认为是整个市场的风向标。相比去年的举牌热情,今天参与竞拍的一线开发商明显冷静了不少。即使是面对主城区三环内这样的优质地段,今天也仅有10家左右开发商到场,其中在去年销售额排名前十的房企中,仅有华润一家在场。

  对于近年来主城区罕见的住宅土地流拍,有业内人士认为,调控政策是左右房企拿地的新因素。“去年以来,开发商拿地成本增加,而市场未见松动,2018年楼市又将持续严格调控,这种情况下,部分房企对土地市场对热度就逐渐降低。”

  一号宗地

成都两年来最冷土拍

  宗地位置:成华区秀苑东路地块

  净用地面积:10.8467亩

  土地性质:住宅用地

  容积率:3

  起拍价:9100元/㎡

  成交价:10000元/㎡

  竞得者:成都金座

  就地块面积而言,宗地一无疑是最小的一块,总面积不到11亩。但是贵在地块位置好:位于二环路以内,还紧邻沙河,隔河而眺便是园景区及电子科大校区,优质河景,成为地块的一大卖点。

  二环内的优质区位,区域内的成熟度极高。项目周边有首创天禧68、万科金域蓝岸以及电子科大院士公寓及多个住区,生活氛围浓厚。目前,区域内二手房单价在2.6万元左右。

成都两年来最冷土拍

  电子科大

  商业配套方面,区域内有伊藤洋华堂、龙湖三千集等商业,且距离不过一公里,两公里左右还有SM广场,生活方便。交通方面距离二环高架约400米,纵横路网交通便捷程度也自不用说,但区域内无过站地铁,无论是已经修好的地铁七号线还是正在建设中的地铁六号线,与地块都有一段距离。

  区域内去年共经历了多次土拍,去年9月业瑞创造了区域土拍的最高价,为13800元/平米。

  记者点评

  整个地块的优缺点很明显。首先,在二环内的优质位置,区域的成熟度极高,近年来,伴随着城市资源的开发,二环内的项目较为稀缺,产品的入市依然能取得极高的市场关注度;同时,地块又紧邻沙河及电子科大,人文及自然环境都不错,用以打造高端产品依然颇具卖点。

  而另一方面,不足11亩的地块面积,限制了产品的规模,同时记者从地块出让方案中看到,宗地内建设建筑面积不低于5780平方米的住宅建筑用于返迁居民的安置,而在临规划道路地面层建筑内还需配件文化活动中心一处,套内建设面积不小于2000平米。这些严苛的条件不仅提高了开发成本,也使得整个地块的可开发用地进一步减少,呈现产品的社区较小。

  二号宗地

成都两年来最冷土拍

  宗地位置:锦江区三圣街道粉坊堰村6、8、9、11组

  净用地面积:25.9967亩

  土地性质:住宅用地

  容积率:2.5

  起拍价:9568元/㎡

  成交价:13168元/㎡+15%移交租赁

  竞得者:华熙

  这宗位于三圣乡的地块是本次拍卖地块中起拍楼面价最高的一块。从成都市最新的规划不难发现,位于三环外、绕城内的三圣乡,地处中优及东进的重要位置,一方面衔接东大街、攀成钢等住区的外溢居住需求,另一方面衔接龙泉驿区,作为东进战略的起点,近年来,区域价值不断攀升。

  除此之外,三圣乡自身的配套也非常完善。在拍卖地块旁有首开龙湖天璞、融创·玖樾台、华熙528等楼盘且后期仍有产品推出。但由于区域内久未有新房供应,价格暂时未知。二手房方面,周边还有锦江城市花园、人居东御名家、俊发星雅俊园等住区,区域居住成熟度较高,而据链家显示,俊发星雅俊园的二手房成交均价约为19000元。

  在配套方面,区域内有锦江外国语小学、成都市盐道街小学卓锦分校、成都市盐道街小学528校区、树德外国语学校、成都七中育才学校三圣分校等作为教育配套。商业配套方面相对短缺,目前仅卓锦曼购已经呈现,但伊藤洋华堂旗舰店及华熙528商业项目都将于今年呈现。同时,近日,四川大学华西第二医院官微披露,将于6月1日启动运行华西第二医院新院区,而该院区与地块也仅一街之隔。

成都两年来最冷土拍

  华西第二医院新院区

  记者点评

  地块采用“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式进行拍卖,复杂的操作流程足见其热门程度。

  整体来说,三圣乡地块宜居度非常高,同时容积率也不高仅2.5,其打造的产品也将颇具卖点。但是在配件自持之后加之续竞自持租赁,成本也被整体抬升。

  三号宗地

成都两年来最冷土拍

  宗地位置:武侯区簇桥街道办事处七里村5、6、8组,簇锦街道办事处铁佛村7组

  净用地面积:206.5303亩

  土地性质:商服用地、住宅用地

  容积率:2.6

  起拍价:8500元/㎡

  因报名人数不足终止拍卖

  该地块位于武侯新城,武兴路东南侧,智远大道东北侧。距离在建的地铁3号线三期双凤桥站约1公里,距离地铁10号线约3公里。

  地块紧邻龙湖天宸原著、武侯金茂府和西派城三个项目,周边还有新希望锦悦楠庭、当代中德·璞誉、阳光城檀府等已呈现的项目和保利、金科等待呈现。商业方面,万达广场和吾悦广场均已开业。据链家网显示,,目前武侯新城二手房价格在21000元/㎡。

成都两年来最冷土拍

  武侯立交

  土地市场上,武侯新城2017年共拍出4块住宅用地,最高地价为金茂府地块的17160元/㎡,最低为龙湖天宸原著地块的9800元/㎡。武侯新城最近一次住宅土拍是在2018年1月10日,金科以楼面价13600元/㎡竞得48.82亩地块。与此同时,2017年至今武侯新城共拍出5块纯商业用地。

成都两年来最冷土拍

  武侯新城近三年土拍成交记录

  记者点评

  该地块是近年罕见超过200亩的地块,总价相对较高,再加之需要商业自持 50%,整个地块的开发相当考验开发商的能力,今天的流拍算是意料之外情理之中。

  目前,一线房企齐聚武侯新城,商业配套初步呈现,教育资源也有成都市龙江路小学武侯新城分校、四川大学附属实验小学江安河分校等多所学校。虽然该区域仍处在“腾笼换鸟”阶段,但“改善居住片区”的雏形已经具备,呈现只是时间问题。

  四号宗地

成都两年来最冷土拍

  宗地位置:金牛区沙河源街道王贾村3、4、5组

  净用地面积:55.9683亩

  土地性质:住宅用地

  容积率:2.5

  商业配比:禁止兼容商业

  起拍价:9000元/㎡

  成交价:10900元/㎡

  竞得者:佳乐

  据悉,这是该片区(3公里范围内)三年来首次供地。地块位于北三环路二段内侧,凤凰立交旁。距离地铁1号线韦家碾站约1公里。

  周围有电建洺悦府、天悦城、绿地世纪城等楼盘。据搜房网显示,目前沙河源二手房均价在15000元/㎡。

成都两年来最冷土拍

  沙河公园

  记者点评

  该地块为纯住宅用地,需配建幼儿园一所,加之周边有较好的自然资源,临近沙河公园,2.5的容积率也不算高,未来呈现的项目应该是具有较好的居住性。

  五号宗地

成都两年来最冷土拍

  宗地位置:金牛区营门口街道茶店子村五组、花照村四组

  净用地面积:57.5072亩

  土地性质:商服用地、住宅用地

  容积率:3.3

  商业配比:不小于50%

  起拍价:8983元/㎡

  因报名人数不足终止拍卖

  地块所在位置优越,位于中环与金牛大道交汇处,紧邻地铁7号线茶店子站和在建的龙湖西宸天街,一街之隔还有正在打造的新金牛公园。尽管该地块与3号宗地同样要求产业配套,但引入一座五星级酒店的产业要求,将弥补区域内的高端酒店业空白,区域内商业配套将会更加齐备。

  目前,地块周边此前已布局龙湖紫宸、龙湖西宸原著、保利·堂悦等多个新建楼盘,目前整个片区区域成熟度和品质感已逐渐成型,周边诸如顶峰水岸汇景这样的稍早前的社区,二手房价已超过2.2万元/平米。

  记者点评

  地块所在区位是个相当不错的口岸,但近60亩的地块不算太大,最低50%的商业占比,考验拿地开发商的商业打造能力,也考验其酒店招商及运营能力。因此,流拍也算在情理之中。

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