揭房价上涨真相:你别再说买不起房了

揭房价上涨真相:你别再说买不起房了


  2016年中国楼市波澜让人印象深刻,背后的五光十色值得探究。

  对崇尚安居乐业的中国人来说,房子是梦系神萦的温暖目标,房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时,人们同样追问,是什么推动了这一轮房价上涨?

  红色警报:“买房杠杆高,买地更高” 房贷宽松促热楼市

  “居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说,房地产业是资金密集型行业,去年以来一二线城市地价房价轮动上涨,与货币、信贷政策的宽松有直接关系。

  从买房端看,住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。据央行统计,今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元,同比增长33.4%,显示居民购房贷款增速之快。

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  “买地端”的高杠杆

  房企凶猛拿地,巨额资金从哪里来?记者从一些金融机构了解到,按规定,房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍,房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品等资金来拍地,已成为业内潜规则。

  如此配资导致房企负债规模不断上升,盈利状况下降。据统计显示,今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元,而净利润只有687.8亿元,平均利润率跌至7.8%。而今年上半年,130家房企的净利润率还在8.15%,即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。

  上海等地规范开发商拿地资金

  中国社科院学部委员李扬认为,本轮上涨背后,不排除一些地方政府和开发商共谋,迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段,一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控,对这一趋势应该警惕。

  值得注意的是,一些地方和部门已开始既调控“面包”,也监督“面粉”。在近期调控中,上海等地已出台明确政策:缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,不得使用银行贷款等。不少房企已开始调整项目上市节奏,拿地趋于谨慎。


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  金色诱惑:割舍不下的“地王”盛宴 土地出让“价增量减”

  各路资本涌入楼市,土地是围猎的对象。2016年多地上演“地王盛宴”,成为本轮房价上涨的风向标。

  “地王”的出现,无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号,更导致未来涨价预期。在舆论炒作下引发民众恐慌,造成开发商待价而沽,捂盘惜售,房价上涨势不可挡。

  财政部数据显示,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元,同比增长15.2%,而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示,今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。这种“价增量减”,意味着地卖得少了,成交价却更高,凸显地价涨幅之快。

  对于地价快速上涨,一名房企负责人直言,如果说房价是一日千里,地价则是一日万里。某地产统计显示,截至9月底,北上广深四大一线城市今年住宅土地楼面价同比上涨72.2%,二线城市涨幅达到86.7%,远超房价上涨幅度。而据万科最新公告,其持续观察的北上广深以及杭州、南京、武汉等14个主要城市,三季度土地整体成交溢价率攀升至111%,创近年来新高。

  一些地方政府“饥渴式供地”

  “地王”频出,令房地产企业承压。近期,为摊薄风险,万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮,楼市剧情的反转,暴露出拿地企业资金周转压力增大。

  10月中旬,信达地产发布公告,宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权,融创中国和滨江集团分别持股40%和10%,三方合作开发该项目。这一今年5月123亿元拍下的全国总价地王,当时溢价率近96%。

  业内人士认为,市场预期的走低,将导致未来一段时间“新地王”项目很难再出。但周而复始上演的“地王盛宴”背后,一些地方政府扮演的角色引人关注。华融证券首席经济学家伍戈说,一些地方政府既是抑制房价泡沫的“刹车”,又是推动房地产市场发展的“油门”。近期高涨的土地出让金及一些地方政府的“饥渴式供地”模式凸显出对土地财政的依赖。

  幕后黑手:投资投机下的虚火 楼市几成“股市”

  历次房市调控的最终目的都是一个,即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场,应该让住房回归其居住属性,而不能大范围成为投资品。在一段时间内,楼市几成“股市”。

  记者近日从珠海市住房和城乡规划建设局获知一个案例:珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子,近期正陆续出手。同样在珠海,大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据,今年1至9月,全市一手房市场成交量中,珠海本市居民购买占比41.8%,珠海以外的国内其他地区居民占57.8%,国外买家占0.33%。


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  新三板上市公司有主业炒房的

  有观察楼市的人士指出,新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。“不少新三板上市公司融来的资金,直接或间接进入了房地产市场。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

  据相关统计,今年年初至9月底,沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案,总金额达到93亿元。此外,截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。

  泡沫的可怕,不止于泡沫本身,更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。“如果这海量投资投机的钱投到粮食,我们就要吃不起饭,如果投向服装,我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示。

  灰色地带:造假炒作推高房价预期

  10月,深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动,发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售,发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序,发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

  发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为,好像毒瘤侵入楼市肌体,成为灰色地带,误导市场出现非理性行为推高房价。

  除了不合理的市场行为,一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期,为房价上涨推波助澜。

  针对各种不合理开发和违法违规经营行为,近期住建部接连打出重拳,在通报济南、杭州等地违法违规项目、曝光45个房地产企业和中介机构的基础上,召集国内近千家一级资质房地产企业开会亮出强硬治理的狠招。


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