全球房地产税怎么征收?各国房地产税的作用是什么?
综投网(m.zt5.com)3月11日讯
房地产税怎么收?财政部对大原则做了详细回答,表示会参考世界共性做法。
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房地产税最大的世界共性就是普遍都收,中国肯定不例外
3月7日,我国副财长史耀斌就“财税改革和财政工作”回答中外记者提问时说:
房地产税作为一个税种历史悠久,最早起源于欧洲,大多数国家都普遍采用的税收制度和税种。它的主要作用是调节收入分配,特别是随着个人财富的集聚,会起到收入调节的作用;同时还能筹集政府收入,提供公共服务。
他总结了其他国家房地产税特征,发现大致有四种共性制度安排,即每个国家房地产税制度都存在的:
一个是对所有工商业住房和个人住房,都会按照评估值征税,按照价值征税。
二是对所有国家房地产税制度安排中,都有税收优惠,比如扣除标准,对困难的家庭、低收入家庭、特殊困难的群体给予税收减免,具体方式和水平不一样,但都有税收优惠。
三是这个地方税,收入归属于地方政府,地方政府用这些收入来满足教育、治安等其他公共基础设施提供的支出。
四是因为房地产税税基确定比较复杂、非常复杂,所以需要建立完备的税收征管模式,这样才能使房地产税征得到。
说了这么多,杠杆游戏简单阐释一下,主要国家房地产税(各国称呼或有不同)最大的共性,其实是大部分都收。我国也征收房产税,并有相关条例。和房地产有关的税收那就更多。未来,要立法征收的是综合的房地产税,一字之差,内涵截然不同。
房产税可以理解成只是对房子征税,而房地产税则是要对房子下面的土地一起征税。但问题是,我国城市土地是国有,并不是私人所有;其次,开发商支付过一定年限(一般是70年)的土地出让金,实际是购房者在承担。已经收过70年的出让金,如果还要征税,道理上确实存在困境。先撇开这些不说,杠杆游戏今天主要是想分享一下,其他国家到底是怎么在征收房地产(不动产)税?
史耀斌所说的那些房地产税共性制度安排,其他地区、国家又是如何体现、实践的?想必,这些国际经验,会对我们有很多启示。
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香港房地产税税基宽、税率低,对市场影响有限
首先,杠杆游戏对香港房地产税做个介绍和分类。香港主要有三类房地产税:差饷、地租、物业税。
香港房地产税各类减免不算多,税基很宽,不过,整体税率并不高。
值得注意的是,香港多次用差饷减免和调整物业税税率,来平滑房地产市场,但效果有限。
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韩国曾利用综合房地产税打击囤地囤房,短期有一定效果,但对长期基本无效
韩国的房地产税分两类:地方政府征土地和住宅物业税,中央政府征综合房地产税。
1、土地和住宅物业税(地方税)实行累进税率,税率较低。物业税,在韩国是一种地方税种,是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种。
税基施行标准价值的一定比例。对住宅而言,是标准价值的60%;对土地和建筑物而言,是标准价值的70%。标准价值是地方政府每年6月1日评定并公示的房地产价格,但这一公示价格往往比市场价格要低很多。
税率则是累进税率,除高尔夫球场和别墅4%以外,其他从0.07%-0.5%。比如对其他类型的土地、住宅和建筑物等,税率从0.2%-0.5%不等,相对较低。
如果发生自然灾害或紧急财政需要等原因,市长或当地行政长官可将上述税率进行调整,调整幅度不超过50%。并只适用于当年。
2、综合房产税(中央税)针对价值较高的土地和住宅物业等征收。2005 年,该税被引入,用来打击房地产投机。短期产生一定效果,但对长期效果不明显。
对于价值过高的土地或住宅,除了要交地方的物业税外,还要额外交综合房地产税。虽然综合不动产税是中央税收,但该税收收入会被分配到各地方政府,以缩小地域之间的差距。
对土地而言,如果某人在6月1日之前为土地物业税纳税主体,且其应交物业税的一般土地总评估价值超过5亿韩元,或应交物业税的特殊土地(附属于商店、办公楼等的土地)评估价值超过80 亿韩元,则应缴纳综合房产税。
对于住宅而言,如果某人在6月1日之前为住宅物业税的纳税主体,且其应交物业税的住宅的总评估价值超过6亿韩元,则应缴综合房产税。
税基一般是物业总评估价值扣减一定额度的净值的80%。对于住宅而言,是一个纳税主体的住宅的总评估价值,扣减6亿韩元,再乘以0.8。
对一般土地而言,是一个纳税主体的一般土地的总评估价值,扣减5亿韩元,再乘以0.8;对特殊土地而言,是一个纳税主体拥有的特殊土地的总评估价值,扣减80亿韩元,再乘以0.8。
税率,0.5%-2%。住宅按税基不同而实行不同的税率,从0.5%-2%不等。土地一般土地(空臵土地、住宅用地等)和特殊用地(附属于商店、办公楼等建筑物的土地),税率从0.5%-2%不等,随税基增大而上升。
3、韩国房地产税诞生于打击囤地、打击炒房,有过一定效果,但长期看效果不大。在1990 和2005年,韩国曾用房地产税打击对土地和房屋的囤积,并实行累进制度。在1990年之前,韩国对土地和房屋实行单一税率,税赋较轻。但1980年代末的土地高度集中,迫使韩国政府采取手段打击囤地。资料表明,1980年代末,韩国5%的人拥有62.5%的土地资源。
1990年物业税改革对市场有一定影响。1990年韩国将土地和房屋物业税分开征收后,房价并没有立刻出现下降,而是维持一段时间高速增长后,才出现增速的一定回调。那次物业税改革,意在打击囤地,一定程度上增加了土地的供给,对减缓房价增速起到了一些帮助作用。
2005年,韩国推出综合房地产税,以打击富有者持有多套房现象。住宅价值在6亿韩元以上要被征税。而2006年,韩国持有6亿韩元以上房产的家庭有15.9万户,仅占总人口的 1.2%
有趣的是,在开征综合不动产税的同时,韩国政府把住房交易税率从4%下调到2%,以支持房屋交易。
杠杆游戏注意到,2005 年推出综合房地产税后,韩国房价出现小幅短暂下降,但之后又加速上涨。
考虑到综合房地产税主要针对有钱人,这些人更可能在首尔等大都市,这个结果比较容易理解。在综合房地产税之外,韩国政府还出台了其他一些相关政策,来打击投资性需求。比如采用高额的房产转让所得税,拥有两套住宅的家庭,在购买房产2年之内出售,要缴纳50%的房产转让所得税;拥有三套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳60%的房产转让所得税。
即使在购买房产2年之后,拥有两套以上住宅的家庭在出售房产时,仍需要缴纳6%-35%的转让所得税。
2005年下半年,韩国政府还进一步扩大了综合不动产税的纳税对象,增加了保障性住房的供应,并促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些因素的综合作用才使得韩国房价和新开工出现了一定的回调。
长期来看,单单一个房产税对房地产市场并不能产生趋势性的影响,长期趋势是供求关系等一系列因素作用的。
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日本房产税主要是用作地方税收来源,而很少被用作房地产调控的手段
日本的房产税收包括固定资产税、都市规划税和营业场所税。其中,固定资产税和都市规划税属于市町村(相当于中国的市级以下政府)税,营业场所税属于都道府(相当于我们直辖市、省、自治区和大城市)税。
简单说,日本中央政府并不直接征收房地产税,都道府和市町村都是地方一级。但固定资产税中央要参与分配。
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利率、经济形势对英国房价影响最大,房地产税几乎可以忽略不计
英国的房产税分为住宅房产税(Council Tax)和营业房屋税(Business Rates)两种,分别针对住宅和营业性用房征收。
其中,住宅房产税是地方税种,针对住宅的历史评估价值征收;营业房屋税是中央税种,针对租金价值征收。
1990年代,英国曾废除物业税,征税人头税,一定程度导致人们预期房价上涨;但整体影响有限,房地产市场变动更多受其他经济因素影响。
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房产税是美国物业税的一部分,为地方政府收入的重要来源
美国房产税是该国物业税的一部分。所谓物业税(property tax,也可译作财产税),是对各种动产(personalproperty,如汽车、移动房屋等)和不动产(real property,指土地和固定在土地上的财产如建筑物)征收的税收。
美国房产税是地方税,各地政府在房产税的征收上有很大的自主权,可自行决定其税基、税率、减免条款等等。
物业税一般是由州以下的地方政府征收。州政府的作用主要体现在通过立法设定物业税的最高税率,从而由地方政府遵从。
政府会定期估计房屋的公允市场价值。但课税额并非房屋的公允市场价值,而是公允价值乘以一个评估比例(assessment ratio)来确定。不同地区的评估比例不同,在同一地区内,不同年份、针对不同类型或用途的物业也不同。
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各国房地产税主流税率占住宅价值约0.2%-1.4%,占家庭支出负担不算高,而我国现有土地出让收入比较高,要想利用房产税来抵补土地出让缺口,暂时还会比较困难
如上文介绍的,世界各地区、国家房地产税一般都用作地方政府公共服务,较少作为调控房价的手段。即便想以此为目的,结果都不是太理想。
道理很简单,税率首先都不高,其次房价背后的利率、经济周期、土地供应、人口等因素很复杂。
如上所述,世界各地区、国家房地产税主流税率占住宅价值,一般在0.2%-1.4%,对家庭的支出的负担也比较低。香港的差饷平均占到家庭支出的2%,美国物业税平均占家庭收入的近3%。
从对地方政府收入的贡献来看,除了香港贡献较低(3%),其他多能占到地方政府收入的25%-40%。