加速推进金融去杠杆房地产市场继续迎来调整

来源 : 中国证券报·中证网  作者:综投小编
  综投网(www.zt5.com)5月22日讯

  融资难度攀升 房企债务利剑高悬

  自去年楼市“去杠杆”以来,房企杠杆率和居民杠杆率均开始有不同程度的下降。在加速推进金融去杠杆的大环境下,房地产市场或继续迎来调整。与此同时,应关注地产行业的债务压力。

  在当前市场形势存在较大不确定性、流动性趋紧的背景下,无论从经营安全的角度,还是从把握机会的角度看,房企保持货币资金的充裕是非常有必要的。

  渠道收窄 融资成本上升

  中国指数研究院《2017中国房地产上市公司TOP10》研究报告指出,2017年房地产自筹资金比例已逐步下降,房地产上市公司融资来源由公司债转向银行贷款、中期票据、信托等传统融资渠道。随着2016年以来金融监管的不断加强,房企资金面持续收紧。

  Wind资讯统计,按照信用债申万行业SW房地产行业划分,今年1月1日至5月21日,企业债发行只数为10只,发行额为98.7亿元;公司债发行34只,发行额为296.8亿元。而去年同期,企业债共发行52只,发行额643.8亿元;公司债共发行294只,发行额3901.53亿元。

  从4月数据来看,国泰君安研究报告指出,地产企业发债节奏放缓,主力品种仍为中票与美元票据。继三月地产债发行的小高潮之后,四月上市房企发行量锐减,发行主力品种仍为中票与优先票据,其中人民币融资79亿元,美元融资18亿美元(合人民币124亿元),相较于上月244亿元人民币以及42亿美元(合人民币288亿元)的规模锐减,相较于前几个月,利率中枢开始上移。

  广发证券地产行业首席分析师乐家栋表示,房企在融资方面出现两个变化:

  一是4月房企融资成本有所上行,需要积极关注后续资金收紧对房企资金成本的影响;二是由于国内融资渠道全面收窄,房企融资逐步转向海外,海外融资有所升温。

  从融资成本来看,海通证券的首席宏观债券分析师姜超表示:“地产债券发行利率大幅提升。地产企业债券融资快速攀升,主要与2015年新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关,现在公司债发债门槛提高,发债利率也有了大幅回升。”

  据统计,2015年到2016年中地产公司债发行利率从6%至7%的高位一路下行,但10月份以后发行利率拐头向上,到2016年12月份地产公司债的平均发行利率已经回升到6%左右;中票的发行利率趋势也是如此,2015年地产公司发行中票的平均利率在5.5%左右,2016年一度降到3.5%,但近期拐头上行,目前在5.3%至5.4%左右。

  对于海外发债规模,申万宏源固收团队表示,具体来看,今年以来房地产企业海外发债规模116.95亿美元,发行债券数量31只,均创同期历史新高。

  其中,一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元,是去年同期的近四倍;近期降温明显,二季度以来,房地产企业海外发债规模为17.45亿美元,为2013年以来同期次低。

  另外,从房企经营现金流来看,受地产调控升级影响,4月新增居民中长期按揭贷款4441亿元,较上月略有回落,占全部新增贷款比重40.4%,较上月下降3.7个百分点。今年前4个月,按揭贷款累计占全部新增贷款的35.8%,较上年末回落9.1个百分点,趋向合理区间。

  安信证券分析师陈天诚认为,地产公司融资难度上升,信贷转信托或成趋势,回想2010年至2014年的融资限制,地产公司融资成本上行不可避免。

  截至一季度末金融机构人民币房地产贷款余额为28.4万亿,同比增长26.1%。而房地产贷款中,地产开发贷余额同比下滑21.5%,自2016年四季度后连续两个月负增长。

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