万达商业更名万达商管冲击A股IPO

万达商业更名万达商管冲击A股IPO
      综投网(www.zt5.com)3月2日讯

  从2005年在香港资本市场发行REITs算起,万达商业的上市历程已有14年。其间经历了在港上市和退市,以及资产包的多次调整。如今,以轻资产为主的万达商管能否顺利登陆A股?分析人士认为,这仍将取决于监管层的认定,以及今年的房地产政策导向。

万达商业更名万达商管冲击A股IPO

  3月1日,大连万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业”)公告称,为贯彻公司发展战略,公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”),并于2月22日办理完成工商变更登记手续。

  按照万达此前的规划,万达商管将“不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业”。这家轻资产公司还将是万达商业在A股上市的主体。

  尽管万达商业集团架构调整的消息早已释放,但万达商管的成立,仍被视为万达商业回归A股的重要一步。截至今年年初,万达商业在上交所IPO排在第60位,按照现有的审核节奏,公司在今年实现上市并非不可能。

  从2005年在香港资本市场发行REITs算起,万达商业的上市历程已有14年。其间经历了在港上市和退市,以及资产包的多次调整。如今,以轻资产为主的万达商管能否顺利登陆A股?分析人士认为,这仍将取决于监管层的认定,以及今年的房地产政策导向。

  保驾IPO

  万达商业集团架构调整的消息在今年年初就已释放。1月21日,万达集团董事长王健林在集团年会上透露,要将万达商业更名,变成商管集团,另外成立地产集团。

  其中,商管集团为轻资产公司,将“成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商,使公司战略更清晰,商业模式更纯粹,也为了使市场估值更高”。按照王健林的说法,“新的商管集团将是万达集团核心企业。”

  地产集团则是重资产企业,负责消化商管集团的地产业务,并开发万达广场重资产,其中“不排除纯粹搞一些住宅开发”。万达对地产集团的规模并未提出太大要求,反而要求债务不能突破规定的上限。

  1月29日,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创入股万达商业,4家企业计划投资约340亿元,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

  万达在当时的交易公告中再度强调,引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,1-2年内消化房地产业务。公告还表示,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管尽快上市。

  这样一来,万达商业集团的拆分思路变得清晰:轻资产公司谋求上市,重资产公司从事稳健的房地产开发和销售业务。

  相比于地产集团的成立,万达商管的更名显得十分迅速。上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,这可能是出于上市紧迫性的考虑。

  据了解,万达为回A发行的资管产品,综合成本超过10%,且有时间限制。根据21世纪经济报道记者掌握的一份“万达商业私有化投资基金推介说明书”,如果不能在今年8月末完成A股上市,万达集团或其指定第三方将向投资者提供10%每年(单利)回购(由万达集团提供回购保证)。

  尽管上市资金问题已经在1月29日的股权出让中解决,但王健林显然也不愿意看到延后上市的情况。

  截至今年年初,万达商业在上交所IPO排在第60位。2017年IPO审核速度明显加快,上交所就有超过200家公司被放行。若不考虑其他因素,仅按照审核节奏来看,公司有望在今年实现上市。但能否赶在8月末之前完成IPO,目前尚存疑问。

  严跃进还向21世纪经济报道记者指出,将重资产从上市资产包中剔除,本身就带有加快上市进度的考量。

  由于政策层面的限制,自2010年以来,涉房企业在A股的IPO之路几乎被封死。其间,绿地、华夏幸福等大型房企均采用借壳的方式登陆A股,恒大也传出过借壳回A的传闻。若不采取借壳,而以IPO的方式上市的话,轻资产显然会面临更小的阻力。

  以租金为主要收入来源的万达商管,具有较好业绩支撑。2014年至2017年,万达广场的租金收入分别为110.8亿元、144亿元、195.8亿元和255.2亿元,最近三年的复合增长率超过30%。随着万达广场建设和开业数量进一步增加,万达商管的业绩成长性颇值得期待,这也将成为其上市的利好因素。

  14年上市路

  尽管万达商业曾在2013年借壳恒力地产在香港上市(后更名为“万达酒店发展”),但该公司一度被定位为海外收购平台。万达旗下主要的商业地产资产,上市之路可谓漫长而曲折。

  2005年,香港REITs(房地产投资信托基金)上市大门开启,万达与澳大利亚麦格理银行约定合资成立商业管理公司,将万达9家商业广场打包到境外发行REITs,预计募集资金在10亿美元以上。当年年底,万达REITs招股文件在香港获通过。

  但在2006年7月,有关部委发布严格限制境外公司收购内地物业的“171号文件”,万达REITs计划被迫搁浅。随后,王健林计划去香港红筹上市,但也未能实现。

  王健林后来在公开演讲中提及此事,感到十分后悔。他表示,2006年本来就有机会在香港红筹上市,并找了JP摩根、摩根士丹利等投行。但被麦格理“忽悠”之后,错过了最好的机会。这一表态还收录到2014年出版的《万达哲学》一书中。

  2007年,王健林计划让万达在A股上市,随后展开一系列的前期准备工作。

  根据当时的媒体报道,万达上市的具体时间表为:2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收;2010年1月-3月间,完成招股说明书等上市申报材料;2010年3月-5月间申报上市材料,通过证监会发行审核;2010年6月在内地A股挂牌上市。

  尽管证监会于2010年受理了申请,但随之而来的楼市调控,使得万达上市计划再度搁浅。不得已之下,王健林再度将目光转向香港资本市场。

  经过长期而缜密的准备,万达商业终于在2014年12月23日登陆港交所,并成为当年港交所规模最大的IPO。但彼时的香港资本市场并不认可规模导向的内地房企,万达商业的股票在上市当天就遭遇破发。在港上市的600多天中,万达商业的股价有半数时间低于发行价。价值不被认可,使王健林感到沮丧。

  2016年3月,万达商业发布退市公告。虽有部分投资者表示反对,但公司仍于当年9月完成私有化。

  从港交所退市的同时,万达商业还启动了内地IPO程序。2015年9月,万达商业向证监会报送了首次公开发行股票的招股书。根据该招股书,拟上市的资产包中,以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)、文旅三类项目为主。

  出于降负债的需要,2017年7月19日,万达商业以637.5亿元的代价,将13个文旅项目91%的股权,77家城市酒店的全部股权,分别售予融创和富力。8月,万达又将负责文旅和酒店项目管理的轻资产公司——万达文化旅游创意集团有限公司、万达酒店管理(香港)有限公司——注入香港上市平台万达酒店发展。

  出售资产虽属被动行为,但客观上也使上市资产进一步优化。经过此番调整,上市资产包中仅剩以万达广场为主的商场部分(包含商场管理运营),属于轻重结合。

  万达广场是万达商业旗下最成功的产品,该产品运营成熟,并能轻松实现单个项目的资金平衡。在实施轻资产转型之后,万达广场的快速复制能力进一步增强。

  尽管如此,正如前文所述,重资产部分仍然因浓厚的房地产属性而被拆分,从而助力万达商业回A。

  严跃进认为,对于不断“减负”又更名的万达商管来说,已经尽可能地扫除了IPO的障碍。但万达商管能否按期实现IPO,仍然难以做出定论。多数受访者认为,这将取决于监管层对于万达商管资产属性的认定,以及今年房地产调控政策的导向。

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