中国房地产市场最缺的恰恰是逻辑

来源 : 马光远  作者:综投小编

  思考房价的问题,关键在于逻辑。但中国房地产市场最缺的恰恰是逻辑,人们对房价的判断,大多基于一种群羊效应,价格上涨的时候追涨,价格下跌的时候抛售。以本轮房地产的周期为例,本轮房地产的反转行情最早始于2014年9月30日,在全国房价开始全面下跌之时,中央政府开始出台救市政策,继而在2015年“3.30”房地产政策回到2008年救市模式。

  在这种情况下,基于对中国房价走势与政策周期之间强烈的相关性,以及房地产市场基本面的判断,我们认为,在房地产基本面已经发生变化的情况下,一线城市、热点城市、大城市需求持续旺盛,其实不存在库存问题,在各种政策的红利下,我们认为买房的时间窗口已经打开,呼吁大家买房。

  甚至在一些文章中提出:“如果政府丧心病狂的救市,你一定要同样丧心病狂出手买房”的极端话语。但在市场低迷的情况下,无论你如何展示房价的逻辑,市场的参与者是不会轻易出手买房的。同样的道理,在市场陷入疯狂模式之后,动物精神远超人的理性,各种投机因素将使市场的表现大大超越任何原理和规律的范畴。

  这轮房价的上涨我们有预判,但上涨如此迅猛,持续的时间如此之长。甚至在去年“9.30”之后,在高层三令五申“房子是住的,不是炒的”基调下,一些热点城市仍然疯狂炒作,逼迫政策不断加码。但市场陷入房价不会下跌的幻觉的时候,人们只会看到眼前的疯狂,而看不到逻辑在悄然起作用。

  我们讲中国房价的逻辑,有三个维度:

  一是政策的维度,中国房地产市场本质上政策市,市场周期受制于政策周期的影响,房价的表现也受制于政策的变化,在政策一松一紧之间,房价都会出现剧烈的反弹,中国的房地产政策,只有真假之分,没有见效不见效这一说,政策如果动真格,每次都是见效的,只是在下一次反弹的时候,很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过;

  二是供需的维度,供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展,住宅市场供需基本平衡,但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟,必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾,再加上中国大城市错误的限制人口。

  以及中国以中小城市为中心的错误的城镇化的方向,人为控制大城市的人口和建设用地,必然导致供需矛盾长期存在。我一直强调,库存不是中国房地产的真问题,真问题是资源错配,是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律,从而导致出现人为的短缺;

三是价格的逻辑,房价的绝对值已经很高,这是不争的事实。价格尽管是一个历史和时空概念。在每

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