未来房价走势预测:房贷利率上升趋势凸显

来源 : 苏宁财富资讯  作者:综投小编

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  最近一段时间,北京等一线城市按揭贷款利率出现上升,特别是部分商业银行针对首套房按揭贷款利率上升至1.1倍或1.2倍,这显然与监管部门支持和鼓励首套房需求的政策精神不符,但却意味着由商业银行自主确定按揭贷款利率的市场化时代真正来临。

  在利率市场化环境下,影响房屋按揭贷款利率的关键因素是什么?未来房贷利率将怎么走?笔者从美国、日本等国的实践经验中找到了一些启示。

  美日韩房贷利率的主导因素是什么?

  讨论美国按揭贷款利率,相信很多人会认为美联储基准利率无疑是主导力量。然而,美联储基准利率为短期政策目标利率,个人按揭贷款利率是长期贷款利率,毋庸置疑,前者是后者的基准,但在实际市场运行过程中,二者波动的轨迹重叠性不高,相关性也不十分紧密。

  例如2008年以来,美联储基准利率持续降至历史低位,抵押贷款利率也阶梯式下行。然而,2013年二季度抵押贷款利率曾有过较大幅度的上升,但联邦基金利率并没有变化。可见,抵押贷款利率的中期波动与美联储基准利率波动并没有必然的关系。

  衡量美国资金市场长期利率最好的指标,无疑是美国十年期国债收益率。从长周期来看,美国抵押贷款利率与十年期国债收益率几乎是同步波动,前者高于后者的幅度(二者利差)始终在1.7个百分点左右。

  当然,这其中也有例外――2008年7月至2009年2月金融危机最严峻时期,大量避险资金进入美国长期国债市场,拉低了美国国债收益率,期间美国抵押贷款利率与十年期国债收益率的利差一度达到3%。

  由此可见,在经济平稳运行时期,抵押贷款利率与十年期国债收益率几乎是同步波动。同样,日本个人按揭贷款利率也与十年期国债收益率走势几乎重叠,前者高于后者大约1-1.4个百分点,同样也只有在2008年金融危机期间,二者利差一度达到2.5个百分点。

  由此可见,在利率高度市场化程度的日本,房贷利率与十年期国债收益率的同步性较高。在韩国,按揭贷款利率和十年期国债收益率的同步性也较高,二者的利差一直保持在1个百分点左右。

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