2023地产盘点|从10大热词,探行业未来走向

2024-01-02 22:17

  2024年已经到来,过去的一年,中国的房地产市场迎来了许多标志性的时刻和重大的变化,呈现出多重变革的趋势。

  这一年,市场供需发生变化,购房者的置业情绪从年头到年尾犹如过山车一般波动;热点区域的房价或许经历了阵痛般的调整,市场逐渐朝着更为理性的方向演进;在市场调整的大背景下,房地产企业在生存竞争中面临更大的压力;多部委年内积极落地具体措施,各地的限制性政策也逐步优化,为市场的健康发展奠定了基础。

  种种信号表明,全国房地产市场正在迎来历史转折点。随着周期的轮动,2023年成为过去十年房地产市场沉淀与轮动的节点,或许更是未来十年市场变革的序章。新的十年里,房地产市场将迎来怎样的蜕变,无疑是一场引人期待的未知盛宴。

  在这个充满变数的过程中,每一位关注房地产的人都在思考着未来的发展方向,为了更好地展望明年,我们盘点了房地产市场2023年十大热词,为这一年的楼市留下时代的印记,也希望从这些关键词中获得对未来楼市走向的预判。

  热词1

  国民经济支柱

  过去的几十年间,房地产行业一直是经济增长的稳定动力,伴随着其规模的增长和预期的攀升,它也被认为是国民经济的支柱产业。但近两年,房地产出现了明显的下滑趋势,房地产业成为重要的风险源之一,导致其国民经济的支柱产业的地位受到了一些质疑。

  2023年1月,在国民经济运行情况新闻发布会上,国务院副总理刘鹤表示,房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%,房地产业相关收入占地方综合财力的50%,房地产占城镇居民资产的60%;2023年3月,住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在回答媒体记者问时再次强调,房地产业作为支柱产业,对推动经济回升向好具有重要作用。

  热词2

  二次房改

  2023年10月底,一份名为《关于规划建设保障性住房的指导意见》(“14号文”)的文件被媒体披露。这份文件中有关住房体系的新表述尤为引发舆论关注。文件提出,加大保障性住房建设和供给,动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性。因此这一方案,被市场广泛的认为是“二次房改”的信号,与1998年首次启动的住房商品化改革相呼应。

  值得一提的是,1998年开始我国住房全面商品化,停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,“第一次房改”迅速扭转了全国住房短缺的局面,同时也催生了一大批房地产企业,助推房地产业晋级为支柱产业,自此我国房地产行业进入了黄金时代。但此后的十多年间其也带来了房价高企、居民杠杆率攀升、房企债务攀升等难题。

  而“二次房改”的核心是让商品的归商品,保障的归保障。这意味着,与过去商品房市场的狂飙突进不同的是,未来保障房有望成为市场供应的主流。

  热词3

  保交楼

  过去的一年,“保交楼”仍是全社会和全行业关注的焦点。去年8月,“保交楼”提出满周年,据住房和城乡建设部,保交楼专项借款项目总体复工率接近100%,累计完成住房交付超过165万套,首批专项借款项目住房交付率超过60%。另据媒体公开报道,截至目前,350万套“保交楼”项目已实现交付超过268万套,交付率超过76%。

  “保交楼”工作已取得一定成效,对稳定市场预期恢复购房信心产生了一定积极效果。而为“保交楼”的主力军,房企纷纷投身“保交楼”大潮,侧面推动了住房高质量交付,倒逼行业品质升级。

  热词4

  防风险

  防范化解房地产风险在过去一年仍是中央和地方工作的重点,2023年,中央及监管部门多次强调防范化解房地产风险,房地产风险主要体现在项目保交付、房企债务化解等方面。

  2023年底,中央经济工作会议上再次指出,要持续有效防范化解包括房地产在内的重点领域风险,坚决守住不发生系统性风险的底线。业内认为,中央经济工作会议把房地产内容放在有效防范化解重大经济金融风险的框架下论述,充分说明房地产防范风险上升到新的高度,也说明防范风险工作成为房地产的一项重要工作,积极稳妥化解房地产风险仍是2024年重要目标,企业资金支持政策有望进一步落地见效。

  热词5

  政策持续发力

  2023年被很多人称为是楼市的“政策年”,为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,房地产市场也迎来新一轮政策转向,全国房地产也随政策变化迎来了史诗级的提振。

  据诸葛找房数据显示,截至12月18日,今年地方松绑政策出台达751次,较去年增加140余次,覆盖城市超330个。其中9月出台次数达去年以来峰值,单月出台超140次。

  2023年底,全国住房城乡建设工作会议上指出,明年要稳定房地产市场,坚持因城施策、一城一策、精准施策,满足刚性和改善性住房需求,优化房地产政策。也就是说,“因城施策、一城一策、精准施策”指导各地优化楼市政策的思路没有改变。业内分析也认为,适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势下,各地楼市政策预计将进一步优化调整。

  热词6

  “三支箭”

  支持房地产稳健发展的政策措施在过去的一年里陆续出台。其中,随着信贷、债券、股权“三支箭”融资工具有效打出“组合拳”,通过融资支持为房地产企业的发展注入源源不断的活力,使房企在盘活存量、增加“保交付”能力等方面有了保障。

  2023年11月,人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会后的一个月内,已有多家商业银行积极贯彻落实会议精神,密集与房地产企业座谈调研,加强银企沟通协作,加大对民营房企的贷款投放力度,“三支箭”为支持房企融资持续加力。

  热词7

  “认房不认贷”

  2023年8月,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施,该政策被认为是利好改善需求的入场,可以有效促进房地产市场的回暖。

  8月底到9月初,一线城市北上广深相继落地“认房不认贷”政策,另外已有成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超几十个城市跟进落实“认房不认贷”政策,更是有效推动了市场情绪的回升。

  热词8

  利率下调

  2023年1月,央行、国家金融监督管理总局建立首套房贷利率动态调整机制,针对新房价格连续下跌的城市,阶段性放宽或取消首套房贷利率下限,为各地房贷利率下调提供了空间。

  调整机制后多数城市选择迅速跟进。根据中指监测,截至目前,多数城市商贷已执行首套20%、二套30%的首付比例,并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP,部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市亦全面下调首付比例、降低房贷利率。12月重点城市首套平均房贷利率已降至3.86%,较2021年高点下调超150个基点,二套平均房贷利率降至4.41%,大幅降低了居民购房成本。

  热词9

  房价下跌

  2023年,在房地产市场去库存压力增大的情况下,全国多地房价下降趋势愈加明显。据中指研究院统计,11月全国100城新建住宅价格环比下跌城市数量为43个,较10月增加2个;二手住宅价格环比下跌城市数量为99个,下跌城市已连续6个月超90城,房价普跌态势延续。

  这一年,开发商在新房市场“以价换量”的行为越来越普遍,卷价格成为促销量的主要手段;二手房市场笋盘频现,买家观望寻求价格更优解,卖家为加快卖房进度只能降价求成交。而官方针对降价行为也不再一概以“违规”论处,2023年10月,针对片区内楼盘降价的行为,惠州市惠阳区住建局公开表态“楼盘降价是市场行为,并不违规”,这样明确的回答被市场认为是官方态度的180度转变。

  热词10

  向上修复

  整体来看,2023年房地产行业还未走出困境,市场信心尚未完全恢复。而最早喊出“活下去”的万科董事会主席郁亮,再次对行业喊话,他认为市场超跌以后,会酝酿出向上修复的力量。

  去年的数据也证实了这一走向。克而瑞报告预计,2023年商品房销售面积为11.93万亿平方米,销售规模为12.28万亿元,降幅已较2022年大幅收窄。展望2024年,全国房地产市场有望逐渐筑底企稳,宏观环境叠加政策发力改变各方预期和行业走向,缓慢复苏或将成为2024年行业的主旋律。

  采写/摄影:南都·湾财社记者孙阳

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