未来房价会跌吗？一线城市房价会涨还是跌？

　　综投网(m.zt5.com)5月23日讯

　　由于从2016年就开始实施了限购令、限售令，现在中国一线城市的普通商品房一直维持着5-6万/平方米，既没有怎么大涨，也没大跌，目前处于相对平稳阶段。不过，当地居民认为，一线城市房价现在动辄五六百万甚至上千万，已经与刚需无关，当地百姓无论如何都买不起这么高的房价。

　　对此，有专家表示，如果一线城市房价出现大幅回落，很可能比三四线城市房价下跌要严重得多。所以，政府绝不会允许一线城市房价出现大跌，未来一线城市房价既不会大涨，也不会大落，将稳定在目前位置区域波动。

　　而我们认为，如果一线城市房价出现集体快速下跌，则会引起系统性的金融风险。而如果让房价缓慢下跌，同时，居民的收入再同步提高。通过几年的时间，实现软着陆的结果则最好的。最终，一线城市房价还是要与当地居民收入接轨，房价长期脱离居民收入，沦为投机市场的风险要比房价下跌更可怕。

　　事实上，希望一线城市房价既不要大涨，又不要大跌，这是不切实际的，世界上没有一样东西是永恒不变的。国内一线城市房价只有通过缓慢下跌，去泡沫化，才能实现更安全的软着陆。希望一线城市房价继续大涨，这种可能性基本排除。

　　首先，中国居民的杠杆率已经用到了极限，继续加杠杆的空间已经不大。资料显示，中国居民的住房资产占其总资产的比重接近70%，其他金融资产只有30%。这意味着，中国居民财产的大部分都在房地产上面。房价继续上涨已经没有空间。

　　目前中国房地产市场已经达到450万亿，相当于美国、欧洲和日本房地产的总市值之和。而一线城市里多数都是高房价，所以占 中国房地产市场的总值的占比更高，如果未来一线城市房价还要上涨，那就会使得中国房地产市值买下全球，这样虚幻的泡沫一旦破裂，后果不堪设想。

　　再者，城市老龄化现象日趋严重，对房产需求日趋减弱。同时，由于高房价，一线城市人口流出逐步开始增多。现在，北京、上海的人口已经出现了净流出。数据显示，2018年末，北京常住人口2154.2万，比上一年减少了16.5万。相比之下，2017年北京常住人口只减少2.2万。试想，一线城市人口都出现负增长了，还要继续控制人口过快增长，房价还有上涨空间吗?

　　最后，一线城市房价已经远远背离当地居民收入，两个数据说明问题：一是，当地居民平均收入只有7000多元/月，而房价动辄要六七百万/套。这意味着，当地居民要不吃不喝工作70-80年，才能买到一套房子。这样高的房价还能涨上去吗?显然，已经是强弩之末了。

　　二是，当地房东把一套二室一厅的房子出租，也只有8000多元/月，而这套房子的价值在七八百万。这意味着，房东投资一线城市房产出租，起码要六七十年才能收回投资，这样的投资回报率实在太低了。显然，一线城市房价现在只有投机价值，没有投资价值。而如果投机者看到房子涨不上去了，就选择撤离，房价就要下跌。

　　中国一线城市的房价已经不可能再上涨了，我们现在只能寄希望于稳中有降，逐步与当地居民收入能够挂钩，实现软着陆，至于三四线城市房价就随它去吧。事实上，房价缓慢调整不可怕，但是长期脱离当地居民收入的房地产泡沫才可怕，一旦投机性需求撤出，房价就有大幅回落的可能性。