2020房贷利率计算公式是怎样?附计算案例

  综投网(www.zt5.com)3月31日讯

  在2019年12月28日,央行发布了一条重磅消息,存量房贷利率定价基准要改了,从2020年3月1日开始,定价基准开始转换为LPR,不再挂钩以前的基准利率了。

  个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款,以前锚定基准利率,按基准利率上浮或打折;2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR,LPR是每个月公布一次的贷款市场报价利率。按照以前的算法,挂钩基准利率的房贷利率在央行贷款基准利率发生变化时才有变化,而挂钩LPR的利率会随着LPR变化而变化,LPR每个月公布一次。

  2020房贷利率计算公式是怎样?

  存量房贷利率定价基准具体怎么调整呢?央行公告中给出了两种转换选择方案。

  第一种:将房贷利率转换为固定利率。按照规定,商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。业内人士分析称,选择固定利率后,以后还房贷期限内利率不再浮动。

  第二种:从基准利率切换到LPR,选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率,LPR每月公布一次,是不断变动的,意味着,如果选择“LPR+加点”利率,那么,以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降,月供也可能变多或变少。

  【具体计算】

  固定利率客户,利率不再浮动

  切换LPR客户,“差值”保持不变

  央行公告显示,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。如何计算“新利率”,房贷客户们在面临选择时犯了难,到底哪种形式比较划算呢?

  举例计算如下:

  客户A在2012年年底购房,当时享受的房贷利率折扣为85折,按照现在的基准利率算,他的贷款利率为基准利率(4.9%)×0.85=4.17%。

  按照第一种方式,房贷客户A与银行协商后续的利率为固定利率4.17%,则以后无论外部环境如何改变,他都按照4.17%的房贷利率进行还贷。

  而按照第二种形式,客户A需要先计算与LPR的差值。在加点数值方面,加点数值为原合同最近的执行利率(4.17%)与2019年12月LPR(4.8%)的差值(这个案例中,差值为负0.63%),那么,在合同剩余期限内,这个差值一直保持负0.63%不变。比如未来LPR上行到5.2%,那么,该客户的房贷利率届时将为5.2%-0.63%=4.57%,高于固定利率(4.17%);但是假如未来LPR下行到4.2%,则该客户届时执行的房贷利率为3.57%,低于固定利率。

  若客户B是2018年购房,房贷利率为基准利率上浮10%,则他目前执行的房贷利率为4.9%×(1+10%)=5.39%,按照第一种方式,他可以与银行约定后续按照固定利率5.39%进行还贷;但按照第二种方式,他当前利率与2019年12月LPR(4.8%)的差值为0.59%。假如未来LPR上行,则他的贷款利率也会相应上行,但假如未来LPR下行到4.2%,则该客户届时执行的房贷利率为4.2%+0.59%=4.79%,低于他所选择的固定利率。

  可以看出,随着未来LPR走势不同,房贷利率的变化一目了然。

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