提前还房贷真的更划算吗 2022房贷提前还款好不好

　　提前还房贷真的比较划算吗？方正证券认为，只考虑理财收益率与房贷利率价差扩大就提前还款并不是一笔划算的买卖。还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。

　　机构报告部分内容摘要如下：

　　由于计息方式不同，不能简单的以理财收益率和房贷利率做对比，来衡量居民提前还贷是否划算。

　　假设一些居民在2018年10月购买了房子，之所以选择这个时点，是因为这是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

　　假设该居民购房需还100万商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%，2018年10月首次还款，2022年10月一次还清（已还4年）。

　　居民面临两种选择，方案一：将现金用于一次性还清房贷；方案二：购买理财产品，那么哪种选择能带来个人效益最大化。

　　方案一：还房贷。通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万。

　　方案二：购买理财。以94.94万元用于理财（3%～4%），一年的收益能达为2.85～3.8万元。

　　当理财收益率为3.5%时，这与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。虽然二者读数上的利差相差较大。造成这种与常识有差的结果主要原因房贷利率的计息方式与理财收益率有差别。

　　房贷利率=［贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数］÷［（1+月利率）^还款月数-1］；

　　理财收益率=［（终止净值-起始净值）÷起始净值］÷（终止日期-起始日期）×365×100%

　　可以看到理财收益率是简单的单利逻辑，与本金及买入时点无关，但房贷利率还与还款月数有关。

　　选取的2018年10月的房贷利率是2016年新一轮房地产上行周期中的绝对高点，此场景下对比3.5%以上的理财收益率来说，提前还款是不划算的，在其他时点更难保证提前还款是划算的。

　　仅从结果来看，只考虑理财收益率与房贷利率价差扩大就提前还款并不是一笔划算的买卖。诚然，单一案例并不具备广泛的代表性，但值得注意的是除了房贷利率与理财收益率外，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。也可能当前出现提前还贷的情况说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益存疑。