002314南山控股
1. 近17年ROE平均11.06%，ROIC平均8.88%，目前2023年第一季报扣非净利润0.71亿，动态PE28.59，静态15.4，PB1.02，PS1.16，PCF17.63，TDR73.18%，自2009年上市以来累计分红15亿，定增4次累计募集100.7亿，目前房地产开发行业静态加权平均PE13.15，中位数25.66，PB0.99，中位数1.16，主营业务一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
2.公司实控人中国南山开发(集团)股份有限公司持股比例68.44% ，前十大股东70.72%，未来6-12个月预计波动区间：3-17， 一季度显示贝莱德中国新视野混证投基金新进563万股，南方中证全指房地产交开指证投基金加仓135.6万股至712.3万股。国新投资新进500万股，南方金融主题灵活455万股。中信华泰国君众安在线财保合计退出2246.2万股。
3.未来看点：深化核心城市布局，土储量足质优。部位于改革开放最前沿——深圳蛇口，系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性上市企业集团，同时公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。南山控股现已投资运营超过80个智慧物流园区和特色产业园区，是中国第一家物流地产A股上市公司及国资规模最大的高端物流园区开发运营商。中国南山开发（集团）股份有限公司（简称：“中国南山集团”）事业始于1982年，因应国家南海石油开发战略而生，经国务院批准，由香港招商局牵头，深圳市供地，联合在港部分央企发起成立，是新中国第一家股份制企业，时任招商局集团常务副董事长袁庚同志任首任董事长兼总经理。目前，中国南山集团是国务院、广东省、深圳市三级国资委持股，国有资本占绝对主体地位的大型国有企业集团。
2022年实现全口径销售金额150亿元，同比-31.2%，权益销售金额75.5亿元，同比-52.7%。公司在深耕的上海、成都获取三宗优质地块，合计占地144亩，总规划计容建筑面积18.1万平米。公司综合体商业长沙南山里已于5月20日顺利开业，平均出租率为94%。截至报告期末公司总土储占地面积103.4万平方米，总建筑面积200.3万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为31%、37%、25%、7%。
仓储物流业务规模持续增长，经营效率良好。宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs政策进一步推进等资产证券化发展趋势下，未来发展潜力和增长空间较大。2022年度宝湾物流实现营业收入16.4亿元，同比+11.2%，经营净现金流13.2亿元，同比+22.0%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；同时，受益于税费支持政策的落地，全年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响，仓库平均使用率同比下降7.3pp至87.2%。截至2022年，宝湾物流在全国范围内拥有并管理81个智慧物流园区，年内新增获取土地面积共963亩，履约交付6个项目（含改造），新增竣工面积约43.7万平米。产城综合开发业务稳步推进，项目运营情况良好。2022年产城综合开发业务营收7.8亿元，同比减少57.6%。报告期内新获取土地299亩，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园2个项目，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。公司积极做好存量物业招销安排，其中重庆汽车公园项目产业一期实现100%预招商；德阳科技园项目超计划完成阶段性出售及回款任务。
