深圳一学区房,三年前14万元/平方米,现在4万元/平方米!

       近期,广州产权交易所挂牌22套广州名校东风东路小学学区房,涉及东风广场、锦城花园两个小区。在这些房源中,锦城花园一套房最低挂牌均价仅约7万元/平方米,而去年10月同面积的二手房成交均价为9万元/平方米。
       挂牌转让上述22套房的是国资企业广州轻工国有资产经营管理有限公司(以下简称广州轻工资管),这也不是其第一次转让学区房。
       《每日经济新闻》记者了解到,去年5月,广州轻工资管也挂牌转让过一批东风广场二手房,彼时最低挂牌均价9.84万元/平方米。而本次挂牌的东风广场房源中,最低挂牌均价7.2万元/平方米,降幅26.83%。
       相比广州,深圳部分老破小学区房跌幅则更加明显。曾经的网红二手小区八卦岭宿舍,因为有“学区、拆迁”加持,在2021年初成交均价普遍超过14万元/平方米。然而,目前八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约4万元/平方米,较2021年初的跌幅近10万元/平方米。
       深圳八卦岭宿舍 每经记者 黄婉银 摄于2019年
       多位业内人士在接受每经记者采访时表示,学区房整体回落是大趋势,其中一些本身居住属性较差、前几年涨幅过大的学区房大幅下挫,加重了部分业主的出逃情绪。 
       二手房大盘都在走低
       合富研究院报告指出,5月广州全市二手住宅网签量进一步回落至7838套,成交规模处于近一年多来低点。随着教育需求高峰的逐步褪去,越秀区二手网签量连续两个月出现回落,处于近一年来的较低位。
       东风广场、锦城花园均位于越秀区,是广州老牌名校的聚集地。东风广场建设有多期,楼龄跨度较大,从1990年-2015年不等。
       链家平台成交记录显示,同为1998年建成的约70平方米2室2厅二手房,今年4月成交价为8万元/平方米,而去年同期成交均价为9.78万元/平方米。2004年建成的同一户型二手房,去年3月成交总价768万元,单价11.13万元/平方米;今年4月成交价为628万元,单价8.99万元/平方米,总价跌了140万元。
       天河区对口名校华阳小学、广州中学的侨林苑,被市场称为“天河最强学区房”,也在持续回落。同楼龄的112.6平方米户型,今年3月底成交均价去到6.79万元/平方米,较去年同期滑落2.61万元/平方米。这套房应是降价急售,成交周期仅14天。不过,5月11日,该小区成交的最新一套房源均价也只有7.7万元/平方米,较去年同户型跌了3.27万元/平方米。
       一家中介机构人士对每经记者表示,广州二手房大盘都在走低,学区房也不例外,但有核心学区优势的还是相对稳一点。
       一位对口小北路小学的二手房业主也表示,这两年价格确实回调了一些,电梯房相对楼梯房会好一点。这边还是为学位的刚需家庭比较多,急于换房的不多。
       从14万元/平方米跌到约4万元/平方米
       深圳的学区房也从2021年底就开始降温,尤其是在推行大学区、调整城市更新政策后,老破小学区房更是出现大幅度回落。
       福田和罗湖是深圳老牌名校聚集地,福田还是2023年深圳学区房成交量最多的区域。但乐有家研究中心数据显示,截至2023年底,深圳各区重点学区楼盘价格对比最高点时期的2021年,跌幅都在20%以上,整体回到了2019年-2020年水平。
       八卦岭宿舍建于1983年,以30平方米左右的小户型为主,最初主要作为员工宿舍。在旧改预期和名校荔园小学、荔园实验中学落地的双重利好推动下,八卦岭宿舍的房价一度起飞。
       2021年3月,八卦岭宿舍成交了多套29平方米房源,均价都在14.3万元/平方米以上,总价都是420万元左右,成交周期8天-14天不等。但2024年以来,该小区成交均价都在4.04万-5.69万元/平方米不等,最近成交的一套27.96平方米户型总价仅113万元,较最高点跌幅超过70%。3月成交的29平方米户型总价仅166万元,较2021年的高点跌了254万元。
       深圳淘房前线创始人谢林锋告诉《每日经济新闻》记者,学区房回落的主要原因是市场下行。这一轮调控中,涨幅越大的回落越大,八卦岭宿舍就是典型例子。高峰期因为荔园东校区的利好,面积小、总价低,大家都为学区冲进去,水涨船高,一度成交均价突破14万元/平方米。如今面对市场下行,加之深圳学区房概念弱化、集团化办学普及、本身的老破小属性等等重叠利空冲击,市场纷纷“以价换量”。
       同属于八卦岭片区的旭飞华隆园,今年4月的成交均价约4.12万元/平方米,而其2021年成交均价一度去到11.96万元/平方米,相比最高点跌去65.6%。
       深圳一家中介机构人士对每经记者表示,学区房整体回落也是大趋势,但八卦岭宿舍跌得最多,和它本身居住属性较差强相关。深圳房价还需要一段时间企稳,很难说老破小学区房已经到了底部。

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