新房价格6年来首跌现在能买房吗？地产股还有投资价值吗？

　　新房房价最近6年来首次下跌，而地产股在上半年市值也普遍缩水，对于未来地产股还能不能投资，地产股虽然现在多跌破净资产值，但不管业绩增速或快或慢，还是在真金白银地赚钱。

　　“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日，国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。上半年还是一片热火朝天的楼市，却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里，楼市发生了什么?未来还会再降吗?

　　全面下跌!6年以来新房价格指数首次下跌

　　“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示，这也是2015年5月份以来首次下跌，换而言之，这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　从新房来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%，与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

　　“上海和深圳虽有上涨，不过这两地在严格执行限价，其房价上涨的态势是完全可控，价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。

　　二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。

　　“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月份以来首次下跌，自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。

　　二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

　　“这和实际感受非常接近，近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。

　　二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

　　“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一，交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示，据58安居客房产研究院统计数据，9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨，达到去年5月以来的新高。

　　后续房价或将持续回落

　　“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现，但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。”严跃进认为，当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。

　　“从普涨到普跌，其实只用了3个月。”张大伟同样表示，四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期，“如果从10月开始，房贷没有明显放宽，价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”

　　陆骑麟也认为，全国新房市场已经处于量价齐跌的状态，并且随着年关将近，开发商为完成全年销售目标，降价求售的现象会更凸显，预计四季度各城市新房价格将持续回落。

　　“要明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。

　　房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”，包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等，已超过15个城市。

　　投资人分析估值基本已触底

　　中报毛利率回升程度预期乐观

　　2021年上半年，地产板块市值普遍缩水。东方证券研报指出，2020 年上半年，申万地产指数上半年绝对涨幅-9.2%，跑输沪深300指数10.9个百分点，在28个行业中排名倒数第六，仅仅超过了钢铁、交运、非银、金融和采掘行业，而排名前五的医药、休闲、电子、食品饮料、计算机5个行业涨幅均在20%以上。国信证券则指出，纵向来看，目前地产板块估值仍处于近10年较低水平。

　　那么，为何投资人却普遍对地产板块不看好?

　　鹏华基金权益投资一部副总经理/基金经理伍旋告诉记者，地产板块的估值水平非常低，PE倍数集中在2～4倍的房企较多。目前针对地产行业的调控政策一直在持续推进，无论是从去年开始的“三条红线”，还是今年推出的“两集中”政策，都在控制和影响着地产行业的增速和发展。对开发商而言，拿地成本呈增长态势，住宅销售又有限价压力，这使得整个房地产行业的ROE水平处于一个持续下降的通道，所以股价表现也处在一个比较弱的状态。

　　职业投资人、资深房地产从业者朱酒向记者表示，现在房地产的核心问题其实就是毛利率问题。2020年年报发布后，房地产毛利率大幅下降，使得投资人对整个行业的实际利润产生怀疑，认为地产行业只赚流水，但没有收入，并不赚钱，因而估值遭到打压。

　　不过朱酒判断，地产估值基本已经触底，不会比2020年年报表现再恶化。但后续估值的回升仍然需要一个过程，也不会出现立马触底反弹的情况。

　　他表示，“从行业整体来说，现在跌的都有些过了，大家是按照破产价去算的。至于(估值)能否出现转机，则要看中报毛利率是否有明显回升。我认为地产板块(今年)下半年、四季度的行情会有所好转，但真正熬出头可能还要等2022年年报出来，彼时房企的毛利率水平应该会有一个相对较好的表现。”

　　值得一提的是，近期，房企开始陆续发布业绩预告。其中，招商蛇口预计公司归属于上市公司股东的净利润录得37亿～47亿元，同比增长305.04%～414.51%;金融街预计2021年上半年净利润约5.78亿~6.28亿元，同比增长130%~150%，上半年业绩预期增速较明显。

　　此外，朱酒还表示，2021年房企分化会比较明显，在2020年选择计提减值的房企反而会轻松上阵，而那些藏问题较多的房企则容易更加严重。记者梳理发现，2020年，万科各项减值准备合计83.6亿元，其中存货跌价准备41.8亿元;金茂计提资产减值损失43.69亿元，是房企计提减值较多的房企。

　　头部房企仍具投资价值

　　中小房企或面临陆续出清和退出

　　据中国平安研报数据，2021Q1末基金房地产行业持仓占比1.68%，较2020年末降0.09个百分点，连续五个季度下滑，已处于2013年有数据统计以来最低水平，相对标准行业配置比例低配1.07个百分点。不难看出，地产板块已逐渐被边缘化。

　　不过值得一提的是，据媒体报道，公募基金最近四年(2017～2020年)持仓超过100亿市值的个股，一共有7只。除贵州茅台、美的集团、格力电器、隆基股份、海康威视外，还包含地产板块的万科A和保利地产。

　　此外，2021年一季度，明星基金经理董承非于一季度大幅加仓万科A、保利地产。不过由于2021年上半年，万科A、保利地产股价表现一般，董承非在管的兴全新视野亏4.2%，输基准7.2%。

　　为何在地产板块不被看好的大背景下，部分龙头房企仍旧能够获得青睐?伍旋告诉记者，在相对恶劣的行业环境和较为严苛的政策调控之下，资质较好、运营杠杆相对较低、品牌优势较明显的这一类大型开发商受影响可能性较小。而他们经营的稳定性以及信用风险的相对可控让投资机构觉得，在估值较低的时候入手，或许是一个比较好的选择。

　　伍旋还表示，房企的头部集中化趋势较为明显。而相对而言，很多地区的中型或中小房企面临着陆续出清和退出的一个过程，市场份额将逐渐向头部房企所聚拢。

　　朱酒也向记者表示，虽然房地产快速增长的时代已经不复存在，但是对于优质的头部房企来说，仅依靠存量的“大鱼吃小鱼”也足够，这些优秀房企未来十年的增长空间就像白酒一样，虽然白酒行业总体产量继续下降，但茅台仍能占据高端白酒一半以上的市场份额。

　　因而在房企的选择标准上，朱酒表示，首先得有规模，地产的规模决定一切，没有规模连贷款都困难;其次，财务要安全，负债不能太高;最后，存量时代，大家对住房的寻求从刚需变成改善型住房，因而要有足够强的产品力，满足上述三点的头部房企仍具投资价值。

　　此外，朱酒认为，虽然股价属于业绩乘以估值，但从投资心态上来讲，看地产板块要多关注企业业绩而不是估值。那些业绩不涨，估值涨的企业迟早会掉下来;而那些业绩持续上涨的企业，估值回归也只是早晚问题。比如，茅台在2007～2014年8年间股价几乎没涨，但伴随业绩的持续上涨，他的估值才是稳定的。

　　而从这一逻辑出发，地产股虽然现在多跌破净资产值，但不管业绩增速或快或慢，还是在真金白银地赚钱。即便是在房企盈利能力普遍大幅缩水的2020年，中国海外发展依旧实现归母净利润439.04亿元;万科实现归母净利润415.2亿元;融创中国实现归母净利润356.44亿元，归母净利润破百亿的房企共有13家。

　　本文内容回顾，新房房价迎来了下跌，而且是近6年来首次，在这种情况下地产股海有没有投资价值呢？为何投资人却普遍对地产板块不看好?2021年上半年，地产板块市值普遍缩水。地产股虽然现在多跌破净资产值，但不管业绩增速或快或慢，还是在真金白银地赚钱。