房价限涨令与限跌令背后 有何意义?

  房价一直是我们关注的话题,一些城市房价上涨太快,但也有一些城市为房价下跌而烦恼,所以房价限涨令和限跌令就出现了,本文一起来看看房价限涨限跌令同时存在到底意味着什么。

房价限涨限跌令

  这两年可能是地产行业政策变动和出台最为频繁的一段时期(去年8月和12月的三道红线和贷款集中度管控等),随着房住不炒的理念日益深入人心以及一系列政策层面的持续强化,楼市预期似乎正在发生逆转。不过与之相对应的是,一些城市则开始为楼价下跌而烦恼。

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  逆向调控开启:

  “限跌令”来临

  (一)十余个城市(包括省会城市、百强县等)发布房价“限跌令”

  相较于部分城市发布“限涨令”、持续升级楼市调控政策,另一些城市则开始担心房价下跌带来的负面冲击,并通过“限跌令”开启了逆向调控。

  今年8月以来,岳阳、江阴、株洲、唐山、沈阳、菏泽、昆明、惠州、桂林、张家口等城市纷纷发布了“限跌令”政策。具体看,8月9日岳阳市住建局发文要求新房售价不得低于备案价格的85%;8月11日昆明召开会议要求严厉打击恶意降价行为;8月16日唐山约谈地产企业负责、旨在打压恶意降价;8月31日江阴提出严禁低价倾销、打价格战;9月14日张家口住建局等四部门提出“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”等等。

  (二)不乏一些省会城市、大城市以及百强县

  “限跌令”之所以被关注,主要有两个原因:一是与传统上的“限涨令”理念不符;二是除三四线城市外,一些省会城市以及百强县也被卷了进来。具体看,

  1、沈阳为辽宁省省会(2020年GDP为6571.60亿元)、昆明为云南省省会(2020年GDP为5022.73亿元)、唐山为河北省的第一大城市(2020年GDP为7210.90亿元)。

  2、江阴为无锡下面的县级市,同时为全国百强县第二名(仅次于昆山),2020年GDP为4113.75亿元。从经济总量上看,江阴作为县级市,已经超过了中西部地区的很多地级市。

  3、桂林则为旅游城市,惠州前段时间则刚被指出要限价。

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  “限涨令”延续的背后:

  5%似乎已经成为一个标准

  自2006年沈阳最早提出 “沈阳房价涨幅要控制在5%以内”后,5%似乎成为了房价涨幅控制的一个标准,如2019年5月的苏州、2019年12月的深圳、2019年的武汉与东莞以及2020年的厦门均提出过“5%”这样一个调控标准。

  具体看,2019年5月苏州提出过“2019年房价涨幅不超过5%”、2019年12月深圳住建局提出“2019年深圳二手房整体房价指数年增幅不能超过5%”、东莞则要求“开发企业在取得预售180天的调高价格幅度不得超过5%”以及厦门提出“新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%”等等。

  我们理解,之所以将5%设置为门槛,这可能与收入增幅、潜在经济增速有关,即房价涨幅不能超过年均收入增幅、潜在经济增速。例如,2018-2020年的城镇人均可支配收入增幅分别为7.80%、7.90%和3.50%,如果考虑到价格因素在内,则人均可支配收入的年均实际增幅应大致在5%左右。

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  “限涨令”与“限跌令”的逻辑:

  “三稳”政策指向明确

  “限涨令”与“限跌令”同时存在,看似很矛盾,但归根结底是“三稳”政策理念的具体贯彻(即稳房价、稳地价与稳预期)。

  (一)“限涨令”自不用多说,比较好理解,毕竟与控制房价过快上涨的政策逻辑是一贯的,和大政方针相一致。这种做法既有助于避免资金过度向地产领域集中、改变市场单边预期,也有助于控制商业银行的信贷投放规模(银行的信贷额度一般是根据备案价来确定),相当于为商业银行安排地产信贷投放额度提供了更稳定的支撑。

  当然“限涨令”带来的政策信号往往是积极的,毕竟主要针对一些热点城市,而其给人的感觉往往是后续更强劲的“上涨预期”,并不会波及到风险问题。

  为此,目前全国约有12个城市出台了二手房指导价,具体为广州、深圳、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州以及金华等。这些城市的二手房指导价格大都低于现有挂牌价格,引导预期的倾向非常明显。

  (二)“限跌令”在很多人眼里就很难理解了,毕竟房价下跌对很多人来说是好事、似乎也符合政策导向,那既然如此为什么还要发布“限跌令”呢?我们理解“限跌令”的背后可能隐藏在更大的风险与困局。具体看,

  1、目前发布“限跌令”的城市大多为三四线城市,整体上看市场对这些城市关注度不高,人口流出压力较大,且大都经历了成交量萎缩、地产投资下滑、经济增长动力下降等问题。

  2、“限跌令”往往意味着地产企业的经营和去化压力较大,开始低价甩卖以快速回笼资金,这可能预示着相关地产企业甚至整个地产行业开始出现风险问题。

  3、“限跌令”往往会导致业主较大反弹意见,引发社会冲突,加剧矛盾激化。

  因此“限涨令”与“限跌令”是一个硬币的两面,前面主要针对上涨预期较大的热点城市,后者则主要针对市场关注度不高的三四线城市、不具有普适性。

  当然“限跌令”在2014年、2017年以及2019年等调控年份也曾出现过,如果只是个别城市、个别企业开始低价销售,则极有可能会破坏整个行业的生态(如导致劣币驱逐良币的问题)。具体看,资质较差或风险较高的地产企业降价甩卖则可能影响到其它地产企业的规划,而一些资质较差的项目被低价甩卖则有可能会导致一些好的项目受到波及。

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  政策导向:房价可涨可跌,

  但绝不能大涨大跌、更不能无序涨跌

  目前地产行业的政策导向是“房价可以微涨微跌,但绝不能大涨大跌,更不能无序涨跌”,其背后是“三稳”政策理念的具体体现。“三稳”虽然是高层提出的调控思路,但具体落到实处,还是要靠地方来执行,所以我们看到两种截然不同的调控思路,实际上都指向了“稳”这个字眼。

  因此,“稳”字当头、精准拆弹是当前应对地产行业风险的主要思路。

  (一)通过“限涨令”以调控房价:针对20个左右的热点城市

  房价上涨预期较高的城市大多为一线城市或一些区域经济内部的引领城市,而形成房价上涨动力的源头一方面与源源不断需求有关,另一方面则与地产中介的助推有关。因此近期以来政策层面比较明确的做法便有两个:

  1、强化省级政府的监督指导责任,对调控不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责,同时约谈涨幅较大或预期较强的城市负责人。具体看,

  (1)2021年一季度,住建部先后在深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安以及南昌等地现场督导房地产调控工作。

  (2)2021年4月8日,住建部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市的政府负责同志。

  (3)2021年7月29日,住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个城市的政府负责同志。

  2、整治地产中介领域乱象。如今年7月23日,住建部、发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会和国家网信办等8部门联合发布的《关于持续整治房地产市场秩序的通知》(建房(2021)55号)明确提出“力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转”。

  (二)通过“限跌令”来缓解部分二线及三四线城市的房价下跌压力

  在地产行业政策环境趋严的背景下,与上涨预期较为强劲的大多城市相比不同的是,更多二线特别是三四线城市则面临较大的房价下跌压力,为此这些城市不得不通过“限跌令”来缓解相应的压力。实际上房价下跌,特别是无序下跌带来的问题是复杂的,主要体现在:

  1、现有业主意见会比较大,相当于某种程度上导致现有业主资产出现缩水、消费能力大幅下滑,可能会加剧社会矛盾。

  2、银行信贷资产质量下滑,以及通过地产行业撬动金融资源的能力明显下滑。具体看,若按照60%的抵押率来计算,之前100万的房子可以撬动60万的信贷资源,一旦降至80万,则撬动的信贷资源会相应降至48万,这在某种程度上还会加剧金融机构的资产荒压力。

  3、三四线地产行业的普遍下挫还在一定程度上会降低当地政府的财力,加剧地方政府的财政负担。

  市场是脆弱的,地产行业尤其如此,政策层面持续强化的背景下,全国头部地产企业恒大深陷囹圄、短期内脱困无望,河南与江西的地产企业老大均备受市场关注、亦身陷困局,这种情况下一二线城市与三四线城市的地产行业格局自然会比较分化,看似好戏不断上演的背后,实际上反映出地产行业可能正暗流涌动。

  以上文章就是关于房价限涨限跌令的理解,希望对你了解现在的楼市起到一点点的帮助。

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