上海7豪宅销售584亿元 有项目422套房2小时卖光

  回顾上半年的上海楼市,豪宅项目可谓是颇为抢手。
  6月3日,上海普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道开盘,422套豪宅2小时售罄,总销售额达61.78亿元。该项目备案均价为10.4万元/平方米,总价段约为934万元/套至6628万元/套。
  由于一二手房价格倒挂、板块内新房供应少,该项目还未上市就已经成为“准红盘”,最终收获986组有效认购。未能成功认购者心有不甘,甚至投诉到市长信箱,称“长风嘉佰道变相阻止市民参与认购楼盘”。
  而在此之前,中海顺昌玖里、滨江凯旋门(三期)、融创外滩壹号院(二期)、保利世博天悦、香港置地启元、凯德茂名公馆等知名豪宅也在今年先后开盘入市,且这些项目多为开盘当日售罄。据记者统计,这7个豪宅项目开盘当天的销售额累计近584亿元。
  上海豪宅掀起打新热
  2023年上海的高端项目为“点状高热”,而今年上半年,上海的豪宅新房可谓是连番“炸场”。
  与宸嘉100·嘉佰道一样,凯德茂名公馆、滨江凯旋门(三期)、融创外滩壹号院(二期)、中海顺昌玖里均在开盘当天就售罄,凯德茂名公馆甚至在开盘45分钟后就将全部75套房源卖出。此外,位于浦东新区世博板块的保利世博天悦4月25日推出291套房源,虽未实现开盘当天售罄,但是去化也达80%,当日成交金额为80.84亿元。
  对于今年豪宅市场的火热现象,数名业内人士认为,主要源于供应量增加,其中不乏数年难以一遇的项目,释放了积压已久的购买力,在他们看来,不可复制的地段,稀缺资源的产品依然受到购房者青睐。“前几年上海供应的很多只能称之为‘高端新房’,很少有真正意义上的豪宅”,同策研究院研究总监宋红卫对时代周报表示。
  上海二手豪宅中介王祺也是同样的观点,王祺表示,前两年上海豪宅新房供应比较少,客户手里有钱但摇不中房子,或者在二手市场挑挑拣拣。“而今年供应量加大,我们店里维护了很久的潜在客户,有百分之七八十都去买新房了,不少客户几个新盘轮着打新”,王祺对记者说道。
  在王祺看来,今年最具含金量的项目当属凯德茂名公馆,“我们有客户2022年就在盯着这个项目了,没想到今年直接开盘了”,王祺说道。
  凯德茂名公馆位于黄浦区淮海中路板块,南京西路、淮海路两大商圈交汇之处,该项目最初由凯德于2010年9月收购而来,2011年首次开盘,大部分房源早已取证销售,只剩下少部分房源用作租赁,经翻修后,于今年入市。
 “(凯德)这个地段是上海最经典的地段,被称为上海的老钱区。在这一带,楼龄为最近二十年的豪宅,就只有蓝星公寓、凯德茂名公馆以及上海天玺。其余的都是老大楼和老洋房,品质及物业都要差一些”,王祺表示。
  而对于滨江凯旋门和保利世博天悦这种江景豪宅,王祺认为“江景房卖一套少一套”,在滨江凯旋门、保利世博天悦之后,上海核心区的黄浦江两岸,无遮挡的江景新房就只剩下陆家嘴太古滨江项目了。
  外地买家入场
  数名业内人士对时代周报指出,今年优质大平层的供应基本接近尾声,接下来,上海还有大量的风貌别墅轮番登场。
 “同策豪宅”指出,2024年上海有140个豪宅新房项目(在售&待售)供应,其中有91个纯新盘项目。同策研究院指出,上海豪宅供应量井喷,一方面源于去年“云锦东方”事件后,10万+豪宅暂停入市,挤压需求入市;另一方面,近年上海供应了大量优质土地,并且很多城市更新项目逐渐入市。
  据同策研究院观察,上海高端新房供应可分为点状豪宅阶段,成片开发阶段以及市区旧改阶段。2021年,上海中心城区土拍供应里首次出现旧改地块。由于上海市区有大量“历史风貌街区”的特殊性,结合对历史建筑实施“留、改、拆”的处理方式,上海豪宅市场迎来新的产品形态——风貌别墅。这些风貌别墅大多存在中心城区的核心地段,比如黄浦、静安、虹口等,具备上海独特的历史文化底蕴。
  一名豪宅咨询人士比利对时代周报指出,很多住在市中心的高净值人群有从平层换到别墅的需求。关注度较高的项目包括翠湖六期以及金陵路地王项目。
  翠湖六期位于黄浦新天地板块,包括了高达180平方米的超高层住宅,以及叠加别墅、联排别墅、独栋别墅等产品类型,户型面积段横跨435平方米至1399平方米,预计于今年第四季度开始销售。
  金陵路地王项目则由嘉里建设豪投221亿元拿下,这也是该公司在大陆最大的投资项目。整个项目总开发面积超过70万平方米,共11幅地块。5月,项目最后7幅地块的建设方案进行了公示。
  据规划,项目最西侧两幅地块包含4栋150米超高层住宅,以及低密度住宅;中部四幅地块为低密度商办以及奢华酒店;东侧五幅地块为低密度商办及两栋分别高度达240米及185米的地标办公塔楼。
  市场关心的另外一个问题是,上海高端新房大量供应,购买力是否跟得上?
  同策研究院于4月25日指出,今年买豪宅约有四到五成为上海本地人,这部分客群以改善需求为主,同时以优化资产配置;还有约两至三成是长三角客群,主要来自杭州、宁波、无锡、南通和温州;随着上海购房政策的松动,很多内蒙、西北区域的高净值人群也在上海配置住房资产。
  一名长期参与上海豪宅打新的本地购房者曾对时代周报表示,购房资金是早年通过创业攒下的。在其看来,现在继续创业的风险太大了,也没有什么好的投资标的,一线城市核心地段的房子大概率能保值,同时也能改善自己的居住环境。
  一名房企上海豪宅项目相关人士曾对时代周报表示,其接触过一部分浙江企业家,偶尔会来上海,也希望在上海置办房产以作社交用途。但这部分客群不想把户口落在上海,现阶段没有购房资格。他希望上海购房政策进一步优化,进一步释放外地购房力。
  该名人士表示,有机构统计了上海未来5年将要入市的风貌别墅数量,以及基于上海大数据摸排了潜在的客户数量,最后得出的结论是,需求略大于供应。但在实际情况中,预测的客户数量会有折损,风貌别墅产品难以全部去化,需要再补充更多外地买家。

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