该不该把房贷转成lpr?房贷利率换还是不换?

该不该把房贷转成lpr?房贷利率换还是不换?

  综投网(www.zt5.com)05月15日讯

  今年开始,问房贷的人就明显多起来。因为3月1日起,今年1月1日之前买房的朋友,就可以向银行申请贷款的基准利率转换。但问题是:这房贷利率,换还是不换?具体怎么换呢?今天,就这个问题,我们再来聊一聊。

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  先说说我们的倾向:更建议换成LPR,也就是新的利率计价方式。

  当然,重点还是先看我们的分析逻辑,认同了再做决定。

  今年的3月到8月期间,今年之前签订房贷合同的朋友,有且仅有一次选择的机会。具体来说,有两个选项:

  1)浮动利率:换成LPR计价方式,未来利率会随LPR浮动;

  2)固定利率,按照同一个利率一直执行下去。

  比如你合同上的房贷利率是4.9%,未来就一直按4.9%到还完为止。

  这里再做个简单科普,LPR到底是什么?

  LPR又叫做“贷款市场报价利率”。具体到每个月,由18家专门的银行分别报出自己的贷款利率,然后去掉最高价和最低价,剩余16个利率计算平均值,就得出了这个月的LPR,所以是每月浮动的。

  理解了原理,选择的核心逻辑也明确了:你认为在你剩余的贷款期限中,LPR整体会是上升的,还是下降的。

  认为会上升,就选固定利率,不受上涨影响;

  认为会下降,就选LPR,能够享受下降的实惠。

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  仔细分析一下,短期来看,LPR整体下降是比较明确的;

  但长期来看,如果你的房贷剩余期限还比较长,怎么判断呢?

  我们投研小伙伴也讨论了下,觉得LPR长期会上升的概率不大。

  随着利率市场化,房贷跟市场整体利率的长期变化方向,大概率也是相同的。

  市场利率要长期涨:

  - 要么国内长期保持超高速增长,比如GDP持续6%+7%+,整个市场利率自然也会高,毕竟经济本身增长就这么快;

  - 或者,国内通胀严重,甚至持续严重。

  我觉得概率不大。

  当然,谁也不能完全预测未来,如果你完全不想接受任何变动,就想锁定固定利率,也是可以的。

  另外,补充一句,剩余贷款期限越短、剩余还款本金越小的朋友,这次调整的差别越小。你可以算算实际能差的利息费用,很可能就没那么纠结了。

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  逻辑明白了,我们再来聊聊更实操的问题。

  目前,不少银行已经推出具体方案;考虑到方便办理,大都支持网上操作。这些银行,只要按银行通知,登录网银或手机银行,就能完成转换,还是很方便的。

  当然,最稳妥的方式,还是直接打电话咨询你贷款行的客户经理,了解详情。

  至于你们关心的LPR±点利率的具体计算,我们再一起动手算一下。

  Step 1:计算你的实际贷款利率

  再强调一次,凡是2020年1月1日前签订的商业贷款合同,都属于此次可转换范围。

  找到合同上,签订的实际贷款利率。

  当初签订时,可能会有利率折扣、或上浮,算上这部分后所得,就是你的实际贷款利率。

  比如,我的一位朋友,2年前买的房,当时签订的「商业贷款合同」,是央行基准利率基础上打9折。

  因此,他目前贷款的实际利率是:4.9%*0.9=4.41%

  Step 2:计算加/减点

  选择转换后,

  你未来某年的房贷利率 =每年1月1日(或贷款合同对应月)的五年期以上LPR±点

  在这个公式里,LPR是每年一换的,而加/减点部分,则是固定的。

  计算也不复杂,把你今年的贷款实际利率 - 4.8%,就能得到。

  *4.8%是2019年12月最新公布的五年以上LPR利率

  还是拿前面那个朋友举例,4.41%-4.8%=-0.39%,那他的加/减点就是:-39。一个点等于0.01%。

  转换完成后,他今年的贷款利率是不变的。但从2021年起,就会随LPR变动,一年变一次。

  假设,2020年12月底,五年以上的LRP降到了4.7%,那朋友的房贷利率就会变成:

  4.7%-0.39%=4.31%——较上一年,优惠了0.1%。

  另外,对原先合同里,利率有上浮的朋友,也是同样计算,只不过加/减点是正数。

  为了方便大家,替大家算了一下:

  记住,加点是固定的,不影响利率涨跌的走势;

  选择LPR计价方式,还款利率的涨跌方向,只跟LPR的涨跌有关。

  Step 3:选择重新定价时间

  另外,有朋友会问,要不要选自己贷款合同日作为重新定价的时间呢?

  两个选择,我觉得差别不会很大。如果硬要说出点理由,考虑短期内LPR下降趋势比较确定,可以这样选:

  贷款发放日是1-2月的,选1月1日;贷款发放日在3-12月的,选对月对日,都能最早开始享受LPR计价。

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  最后,再多强调几句。

  这次的利率转换,仅限3月1日~8月31日内完成办理。这是唯一一次机会,错过了就得保持固定利率,到贷款还完了。

  此次调整,仅针对商业贷款,如果是纯公积金贷款,就无需变动;如果是商业贷款+公积金的混合贷款,也只能调整商业贷款部分。

  如果,你是2020年后签订商业贷款合同,或者之后打算买房的,未来统一按LPR方式计算房贷,所以也不用纠结怎么选的问题了。

  看完这篇,希望对你选择和计算新版的贷款利率,有帮助。

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