二套房有必要改lpr吗？lpr是怎么计算的？

　　综投网(www.zt5.com)05月15日讯

　　2月20号，央行公布了最新的LPR利率，1年期LPR是4.05%，前值4.15%，降低0.1%;5年期LPR是4.75%，前值4.8%，降低0.05%。1年期贷款利息降的比5年期的稍微多一点。

　　以前银行发放房贷，都是以央行公布的基准利率未基础进行上浮、下浮来计算。现在的5年以上贷款基准利率是4.9%，上浮10%的话，就是4.9*(1+0.1)=5.39，如果是打九折，贷款利息就是4.9*0.9=4.41，今年央行进行了利率改革，10月份开始用LPR(Loan Prime Rate, 贷款市场报价利率)替换了之前的基准利率。

　　新算法就是以LPR为基础，通过加减基点的算法确定最终的利息。

　　房贷是长期贷款，用5年期LPR4.75,1个基点是0.01，如果是加100个基点，那么房屋贷款利率是4.75+100*0.01=5.75%。老的算法是做乘法，新算法做的是加法。对比上浮、打折这种粗枝大叶的老算法，加基点的新算法可以精确到小数点后两位，明显更细致、更灵活。

　　LPR是怎么确定的呢?由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。我也不知道大家看懂了没有，反正没看懂也没关系，只要记住LPR由央行在每个月20号公布就可以了。

　　LPR由央行负责，但是确定加多少基点的权利，央行下放给了地方银行，不做限制，由各家银行自行决定给贷款人多少个基点。首套房、二套房加多少个基点，不同城市间差别很大。比如苏州要首套房加120个基点，房贷利息就是4.75+120*0.01=5.95，二套房要150个基点，4.75+150*0.01=6.25，而上海首套房可以减20个基点，即4.75-20*0.01=4.55，二套房加60个基点，4.75+60*0.01=5.35。说白了，LPR算法没有多么高深，用到的知识只是小学数学的范畴。但是新的算法能够更精确的控制房贷，让各地政府因地制宜进行“因城策施”的房地产调控。

　　央行在2019年12月28号发布公告，要求之前按乘法算利息的贷款，在2020年8月底前转换成LPR模式。那么以前按照老的算法计算利息的房贷合同怎么切换成新的算法呢?央行是这么说的：定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变。写成大白话就是贷款年限保持不变，利率要从老的算法换成LPR.

　　打个比方，Y同学前几年买的一套房，贷款利息是基准上浮10%，现在的利息就是5.39，换成新的模式，那么新合同约定的利息加点数就是(5.39-4.8)/0.01=59个基点。于是贷款利息就从老的基准上浮10%变成了新的LPR+59个基点。

　　Y同学还有一套房，贷款利息是打九折，那么现在的利息是4.9*0.9=4.41%，如果Y选择切换到新的利息算法的话，但是要用LPR加点的数值=(4.41-4.80)/0.01=-39，调整之后，利息的算法就从打九折变成了LPR-39个基点。

　　除了换算到LPR模式之外，央行还给了另外一个选项，就是可以选择永久固定利息，也就是说你正在还的贷款利息是多少，那你可以选择固定在这个数值上，永远不变。央行说机会只有一次，要么选择换成LPR要么选择固定利率。

　　如果你手头的贷款，利息是上浮15%以上(含15%)的，那就换成新的利息结算模式。如果上浮比例是10%以下的，就不要急着换。