深圳二手房成交暴跌7成 房产中介连受打击

　　深圳二手房市场温度降至“冰点”。

　　刚刚过去的6月，深圳二手房成交量跌破3000套，而去年同期为10594套，同比下降超7成。

　　价格方面，国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下跌。

　　二手房成交同比下降近8成

　　近些年来，深圳房地产市场表现活跃，二手房月成交5000-8000套是常态，因此5000套常被看作是深圳楼市的“荣枯底线”，而高于8000套则是市场较热。

　　今年上半年，深圳二手房成交持续走低，已连续3个月成交量低于5000套，6月更是跌破3000套。

　　数据显示，6月深圳二手住宅过户套数为2575套，环比下滑15%，同比减少76%。上半年二手住宅共成交28442套，同比大跌35.4%。

　　新房市场依然比较火。6月深圳新房住宅成交2866套，环比上升7.1%;成交面积28.1万平米，环比上升5.8%。1-6月，新房住宅成交26140套，同比增长57.8%。

　　深圳中原研究中心指出，由于新房住宅市场首付比例低于大部分二手住宅房源，因此置业者的置业偏好向新房倾斜。6月有11个住宅项目开盘，其中有5个日光盘，整体开盘去化超过七成。

　　但综合一二手房市场来看，成交行情还是整体走低。数据显示，6月深圳一二手住宅合计成交5441套，环比下降4.6%。

　　深圳中原研究中心认为，当前市场上对房价短期内无上涨预期，置业者购房节奏放慢，选房较为理性。二手房市场受制于“参考价”政策的影响，市场依然低迷。随着新房住宅供应回升，预计近期新房市场过户套数会随着上升，而二手住宅市场将持续低迷。

　　价格方面，近日，国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下滑。

　　“深圳房价两年来首次环比下跌具有标志性的意义。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，它意味着，深圳房价这一轮上涨，开始触顶回落。

　　优质学区房也降价

　　二手房市场则呈现不同的画面，今年上半年深圳全市二手房网签套数30505套(含自助)，同比去年同期下滑48.0%，从月度走势上分析，2021年的二手房市场以“2·8二手房参考价”新政为节点，从6月份3216套二手房网签套数的表现来看已呈现“五连跌”态势，同比去年6月的13492套二手房网签数据，下滑幅度达到76.2%。此外，6月深圳二手房过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%，比2018年“730”调控新政出台时的市场还更低迷。

　　“刚刚给了定金，业主竟然答应可以推迟3个月凑齐首付。”刚刚在福田区园岭购房的黄先生也亲历了去年深圳楼市的疯狂，但这几个月的降温让他终于决定出手，“我一直在关注这个片区的价格，由于是优质学区房，价格在去年涨得特别猛，一套接近90平方的房源挂牌价一度超过1300万元，现在降到1000万出头。”对于业主愿意推迟凑齐首付的时间，他也表示没想到，“要放在去年，又是学区房，绝对不可能发生这样的事。”

　　黄先生的经历虽然是个案，但也可以在一定程度上说明深圳二手房市场整体已经明显降温，甚至包括被称为“硬通货”的优质学区房。除了成交量大幅减少，乐有家研究中心数据显示，最近半年深圳二手房成交均价自参考价新政出台后，环比一改以往上涨态势，出现了下跌状态，其中3月份下滑幅度最大。与此同时，价格同比也出现下跌。

　　今年上半年，深圳楼市还呈现出许多特点。深圳市房地产中介协会认为， 根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平米的首次置业型户型占比持续走低，而大于144平米的改善型户型占比则持续走高。此外，根据对各行政区的二手房网签数据分类分析，以龙岗为代表的东部二手房网签占比持续走高，并遥遥领先于其他各区，而去年表现火爆的南山等西部地区，二手房网签占比呈现持续下滑态势，这一特征也与近期市场“西冷东热”的态势基本吻合。

　　炒作之风连受打击

　　二手房市场降温，房产中介经理可以说最有切身体会。

　　近日，网上开始传出深圳出现房产中介门店大面积倒闭的现象。

　　记者在深圳罗湖、福田多个片区调查时，的确发现一些中介门店关闭的现象，但倒闭潮的现象还未出现。此前在罗湖区宝安南路与红桂路交汇处，一家房产中介店贴出了旺铺招租的广告;目前该店铺已经变成了一家广告制作店铺。而在园岭片区，也发现有中介门店关门的现象。有附近的房产中介经理表示，关门的门店主要是采用加盟方式发展起来的门店，二手房降温、业务萎缩，加盟店的日子不好过。

　　也有房产中介告诉记者，今年上半年的楼市调控政策之密集和威力之大，让人出乎意料，门店也暂时没有招人的打算，今年注定是要“吃老本”的一年，没资源没客户基础的新人会有点难。“你看这十字路口附近就有至少4家中介门店，数量太多了。”

　　深圳市房地产中介协会的数据显示，今年上半年深圳全市实名登记的从业人员虽然存在部分下滑现象，但总量仍处在平稳的水平。短期内，二手房参考价等新政对于从业人员的冲击尚可应付，但若现阶段成交量低于“荣枯线”(月均二手房网签持续长时间低于5000套)的市场成为“新常态”，则从业人员规模或将在下半年出现较大幅度的波动。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，从目前的市场情绪及交易走势来看，下半年深圳二手房市场的交易量预期并不乐观，而价格也有进一步下行的可能性。政策方面，下半年有关二手房市场交易规则的政策有机会出台，市场可能会出现一个适应期，届时交易量有机会产生波动。

　　深圳市房地产中介协会认为，现阶段市场观望情绪依然浓厚，虽然部分业主报价已开始松动，二手房出售挂盘量也呈现持续上升态势，但这并未能转化成有效的成交，而近期各大城市银行信贷收紧的消息不绝于耳，更是加重了市场观望情绪。同时，从上半年的月度二手房网签量的走势分析，现阶段市场显然未能走出政策适应期，或许，这种低迷平稳的市场行情短期内将成为一种“新常态”。